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房地产价格分化现象严重“双向调控”十年内不可能出现全面崩盘
编辑:加固企业  来源:云顶娱乐官方网站  发表时间:2014/3/8 9:04:54  点击:1505

    2014年3月6日两会期间讨论按照城镇化的规律来讲,中国在十年内不大可能出现全面崩盘,但如果不注意调控,局部城市可能出现类似鄂尔多斯、温州、海南的情况。“房价分化现象将来会越来越严重,但10年内中国房地产不可能出现大的危机,因为还要解决‘三个1亿人’的问题:促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”“房地产全面崩盘不大可能,但是局部地区、个别城市如果不注意调控,就会出现像鄂尔多斯等地那样的情况,需要注意。”


  房地产价格分化现象严重“双向调控”十年内不大可能出现全面崩盘两类城市需要调控对于房地产调控的直接表述为,针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。对于上述“不同城市”,按照住建部掌握的情况,今年以来绝大多数城市市场比较稳定。“稳定”的内涵在于:供应量平稳上升,销售量也呈平稳上升状态。在此之外,少数两类城市属于特例。今年1-2月的数据表明,部分热点城市虽然交易量比去年同期有所下降,但总体还是供应不足,供需矛盾比较突出,房价上涨压力仍然很大。房屋加固改造企业|/对于这一类城市,今年的市场调控工作主要是:1.,要千方百计增加普通商品住房供应,特别是中小套型商品房的供应。住建部已经跟国土部商定,对这类城市今年继续增加住宅用地供应,也要加快普通房建设和开发的节奏。2.为缓解供求矛盾,继续采取相关的调控措施,包括差别化的信贷和税收政策。与之相对,另外一部分城市商品房库存量比较大。其原因是在一定时期内,虽然交易量在上涨,但新建、新上市的商品住房的上涨速度高于消费的增长速度,所以造成阶段性的库存量大。

 一个城市比较理想的商品住房的存量应该是月销售的12倍到15倍。也即,市场存量可以支撑12-15个月的库存需求。上述城市都超出了合理区间。对于后者,要控制今年住宅用地的规模,调整新建商品住房上市的结构,通过必要的经济手段来支撑当地居民合理的住房需求,消化库存。杭州降价属“打折促销”杭州市部分楼盘出现开盘价大幅下调的现象,不仅引发“崩盘”的市场恐慌,而且造成房地产板块股票连日下跌。杭州市有关部门就此做出先容。“杭州市的几个楼盘打折促销是事实。”而且通过打折,居民踊跃买房,并造成一房难求的局面,打折的项目也很快售罄。媒体给出的信息并不完整,仅仅报道降价,忽视了打折之后的市场表现,从而带来另一种导向。

  在我国房地产发展史上,有过数次“崩盘”的记录。其中最为人熟知的,当属上世纪90年代海南房地产泡沫的破裂,以及2011年以来,温州、鄂尔多斯的房价暴跌,这种局面已危及金融安全、实体产业和当地经济发展。近期,贵阳、营口、常州等城市不断被爆出房屋过剩的情况,并引发对三四线城市市场“崩盘”的担心。根据国家统计局统计,近几个月来,全国70个大中城市的房价上涨速度正在放缓,房价下跌的城市逐渐增加。仇保兴表示,目前全国有十多个城市的房价收入比是超过10的,但对于绝大多数城市来说,该指标正处在下跌中,且分化的现象将会越来越严重。“我要纠正,昨天一篇资讯说报告没有提‘房地产调控’,事实并非如此。”6日的小组讨论会上,全国政协委员、住建部副部长仇保兴在发言时纠正个别媒体的提法,“报告明确提出,针对不同城市情况分类调控。”


  2014年3月6日人民代表大会第二次会议就“完善住房保障机制”论述了本届政府的房地产调控思路“房地产全面崩盘不大可能,但是局部地区、个别城市如果不注意调控,就会出现像鄂尔多斯等地那样的情况,需要注意。”报告以全体人民住有所居为目标,坚持分类引导、分步实施、分级负责,加大保障性安居工程建设力度。“提出分类调控,实际上就是不能开一个药方大家都治病,必须分类。”‘增加中小套型商品房和共有产权住房供应’,就是要解决中间层、低收入阶层的住房问题,而且报告确定了一个目标,今年新开工700万套以上。“更重要的是,报告讲了要‘抑制投机投资性需求’。”说房价被绑架或者难以控制,关键就是投资和投机在起作用。“这几句话组合起来看,构成明晰的、实事求是的房地产调控思路。”。

  房地产业走向“以管代调”今年楼市是否还应出台调控政策,分类调控是否就是双向调控?似乎变得扑朔迷离。今年“罕见”地未提房地产调控和遏制房价过快上涨势头,仅在完善住房保障机制中点了一句“针对不同城市情况分类调控”。2013年中央政府房市调控“真空”,政府工作报告向市场传递出两大关键信息:1.在完善住房保障机制下的分类调控,不是住建部负责人提的双向调控;2.在重点倾向保障房体系的构建等背景下,房地产调控十年了首次“退出”政府工作报告,很可能透射出商品房市场将遵循简政放权改革思路,逐渐放松管控,不再出台带有明显行政色彩的调控政策。如果今年中央政府继续坚持“不干预”的理念,尤其是在房价理性回归过程中,不再像2009年出台房地产刺激政策,那对房市的健康发展无疑是一大好事,对经济也是一大幸事。环顾自2005年以来的楼市调控和房价走势,不难发现与楼市调控如影随形的是房价的节节攀升和泡沫化。之所以出现这种事与愿违的结果,虽然可以用因缺乏调控经验的“政策试错”来诠释,但根本上源自楼市调控本身就混淆了权力与市场的边界,忽视市场规律和逻辑,进而导致不合理的市场干预。近年来的调控从供给管理到需求管制,再到供需双向调控,其力度不可谓不大,但在持续多年的宽松财金政策背景下,这种人为限制和调控市场供需的手段,最终都蜕变成了市场对监管的套利,进而强化了市场对房价走高之预期。这种楼市调控与房价相互攀比的格局,与过去决策层在房市抉择中缺乏“定力”,出台被市场牵着鼻子走的楼市调控政策直接相关。

  最为典型的如限购和以打击投资投机性需求所采取的增加交易成本政策,本来长期以来快速增长的房地产投资已导致了城市住房空置率高企,对症下药的方法应是最大限度地降低市场交易成本和壁垒,鼓励存量房交易,而限购和增加房产交易成本,实际使大量本应进入市场交易的住房闲置化,使房价越来越取决于受人为干预的新建房,进而强化房价上涨预期,使囤房式价差套利交易大行其道。当前淡化楼市调控,反映决策层越发明确,房市走向是市场机制发挥作用的结果,而决定市场走向的信息分散在不同的市场主体中,再强大的政府都不可能获得决定市场走势的所有信息,通过调控来转变市场预期必将以扭曲市场信号为代价。而让市场在资源配置中起决定性作用,政府主要做好事中事后监管,维护市场交易秩序正义。“目前我国各地房地产市场明显呈现出了差异化的局面,一线城市房价高企,而三四线城市房价处于停涨甚至下跌的状态。”过去的楼市调控政策基本是“一刀切”模式,如今报告提出分类调控,更符合当前实际情况,防止误伤刚需。

 

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